Владели участком или дачей дольше 5 лет (в льготных случаях — 3 года) — налога нет и декларация не нужна. Если меньше, доход уменьшают вычетом 1 000 000 ₽ или расходами на покупку.
Бесплатно и без регистрации: сумма к возврату видна до оплаты.
Сначала срок владения — по каждому объекту
3 года — если участок или дом получены в наследство, в дар от близкого родственника, приватизированы, по договору ренты, а для жилого дома — ещё и когда это единственное жильё.
5 лет — во всех остальных случаях, включая обычную покупку.
Дом и земля считаются отдельно. Участок куплен в 2015 году, дом достроен и зарегистрирован в 2023-м — по дому срок может не выйти, даже если по земле он давно прошёл.
Раздел и объединение обнуляют срок. Новый участок — новая дата регистрации права, и отсчёт начинается с неё.
Даты регистрации видны в выписке ЕГРН — её можно заказать онлайн на сайте Росреестра или посмотреть на Госуслугах.
Чем уменьшить доход, если срок не вышел
Вычет 1 000 000 ₽ — общий за год на всё проданное жильё и землю вместе (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК).
Расходы на покупку — по каждому объекту свои, нужны договор и платёжные документы.
Хозпостройки и гараж — другой класс: вычет 250 000 ₽, он не смешивается с жилым.
Пример. Участок куплен за 900 000 ₽, продан через два года за 1 600 000 ₽. По расходам налог считается с 700 000 ₽ — это 91 000 ₽. По вычету — с 600 000 ₽, то есть 78 000 ₽. Здесь выгоднее вычет, но при дорогой покупке всё переворачивается — поэтому считают оба варианта.
Правило кадастровой стоимости
Если цена в договоре меньше 0,7 кадастровой стоимости на 1 января года продажи, доходом считается именно 0,7 кадастровой (ст. 214.10 НК). Для участков это встречается чаще, чем для квартир: кадастровая оценка земли нередко выше рыночной.
Кадастровую стоимость можно посмотреть бесплатно на публичной кадастровой карте Росреестра — по кадастровому номеру из выписки.
Сроки и ответственность
Декларация — до 30 апреля года, следующего за продажей;
налог — до 15 июля того же года;
штраф за неподачу — 1 000 ₽ даже при нулевом налоге (ст. 119 НК), а если налог есть — 5% от него за каждый месяц просрочки, максимум 30%.
Декларацию подают и при нулевом налоге: вычет и расходы применяются только по заявлению в декларации, сами собой они не действуют.
Посчитать и оформить
Сначала посчитайте на калькуляторе — он проверит срок владения, применит кадастровое правило и сравнит вычет с расходами.
Если декларация нужна — переносите цифры в анкету одним нажатием и получаете 3-НДФЛ в PDF и XML для Личного кабинета ФНС.
Нет. Истёк минимальный срок владения — дохода, облагаемого НДФЛ, нет, и декларация не подаётся. Если налоговая пришлёт уведомление, достаточно объяснить, с какой даты считается срок, и приложить выписку ЕГРН.
Юридически два: дом и земля под ним — разные объекты с разными свидетельствами и, бывает, разными датами регистрации. Срок владения считается по каждому отдельно, а вот вычет 1 000 000 ₽ — общий на всё проданное за год жильё и землю вместе.
Нет. При разделе или объединении образуются новые объекты, и срок владения считается заново — с даты регистрации права на новый участок. Это самая частая и самая дорогая ошибка в таких сделках.
Считайте оба варианта. Вычет 1 000 000 ₽ выгоден, если участок достался бесплатно (наследство, дар, приватизация) или покупался дёшево. Если сохранился договор покупки и цена была близка к продажной — выгоднее расходы. Применяется что-то одно.
Нет, но они разные: жильё и земля — 1 000 000 ₽ на всё вместе, а гараж, машиноместо, апартаменты и нежилые помещения — свои 250 000 ₽. Эти два лимита не смешиваются.
Доходом признают 0,7 кадастровой стоимости на 1 января года продажи, если договорная цена оказалась меньше (ст. 214.10 НК). Занижать цену бессмысленно: налог посчитают по кадастру.
Посчитать налог с продажи участка
Калькулятор проверит срок владения и сравнит вычет с расходами — бесплатно. Декларация, если она нужна, — 199 ₽.