Налоговый вычет при покупке квартиры

Сколько вернут

Вычет — это не подарок, а возврат уже удержанного с вас НДФЛ. Поэтому действуют два ограничения сразу: предельная сумма расходов и налог, фактически удержанный за год.

• За покупку жилья. Расходы учитываются в пределах 2 000 000 ₽ — возвращают 13% от них, то есть максимум 260 000 ₽ (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК).
• За проценты по ипотеке. Отдельный лимит — 3 000 000 ₽ уплаченных процентов, максимум 390 000 ₽ к возврату (п. 4 ст. 220 НК). Считаются именно проценты, а не весь платёж по кредиту.
• Больше удержанного не вернут. Если за год с вас удержали 70 000 ₽ НДФЛ, в этом году вернут 70 000 ₽, а остаток перейдёт на следующий — и так до исчерпания лимита.

Пример. Квартира за 3 200 000 ₽ куплена в ипотеку, за год банку уплачено 240 000 ₽ процентов, зарплата — 80 000 ₽ в месяц (удержано НДФЛ 124 800 ₽ за год). К возврату за покупку — 260 000 ₽ (лимит), за проценты — 31 200 ₽. В первый год вернут 124 800 ₽ — весь удержанный налог, остальное перейдёт на следующие годы.

За какие годы можно подать сейчас

Вернуть налог можно за три последних года (ст. 79 НК). В 2026 году открыты годы: 2025, 2024, 2023. За каждый год подаётся своя декларация — по той форме, которая действовала именно в том году.

Право на вычет появляется с года, когда зарегистрировано право собственности (при договоре купли-продажи) или подписан акт приёма-передачи (при долевом участии). Если квартира куплена раньше, вычет не сгорает: заявить его можно в любой момент, просто вернуть налог получится за три последних года.

Кому положен вычет и когда его не дадут

Вычет получает тот, кто платил НДФЛ и оплачивал жильё сам.

• Не дадут, если жильё куплено у близкого родственника: супруга, родителей, детей, братьев и сестёр, опекуна (п. 5 ст. 220 НК).
• Не учитываются материнский капитал, военная ипотека и бюджетные субсидии — вычет считается только с собственных денег.
• Лимит на всю жизнь. Если 2 000 000 ₽ уже выбраны по другой квартире, второй раз их не дадут. Остаток лимита добрать по следующей покупке можно — проценты по ипотеке так добрать нельзя, они привязаны к одному объекту.
• Нет удержанного НДФЛ — нечего возвращать. Самозанятые без зарплаты, ИП на упрощёнке и неработающие вернуть налог не могут; пенсионеры могут перенести вычет на четыре предшествующих года.

Какие документы понадобятся

За покупку жилья:

• договор купли-продажи или ДДУ
• выписка из ЕГРН (или акт приёма-передачи для ДДУ)
• платёжные документы: расписка продавца, банковские платёжки, чеки

Дополнительно, если квартира в ипотеке:

• кредитный (ипотечный) договор
• справка банка об уплаченных за год процентах

Ещё нужна справка о доходах за нужный год (бывшая 2-НДФЛ) — её не обязательно просить у работодателя: она есть в Личном кабинете ФНС. Заявление на возврат с реквизитами счёта наш сервис формирует вместе с декларацией.

Как оформить декларацию за 199 ₽

1. Отвечаете на вопросы анкеты: доходы из справки, стоимость жилья, проценты по ипотеке. Расчёт идёт на ходу — сумму к возврату видно сразу.
2. Получаете готовый комплект: декларация 3-НДФЛ в PDF, файл XML для Личного кабинета ФНС и заявление на возврат.
3. Отправляете в налоговую — по пошаговой инструкции: через Личный кабинет ФНС, почтой или лично.